土地探しは難しいといわれることがあり、難航してしまうと年単位の時間がかかってしまうことも少なくありません。人気が高い福岡県内で理想のマイホームを手に入れるためにも、効率よく土地探しを進めましょう。

今回は、福岡で注文住宅の建築を計画している方のために、土地探しをスムーズに進めるためのチェックリストを作成しました。購入してから後悔しないためにも、多角的な視点でチェックすることおすすめします。

加えて、土地を購入する際にかかる諸費用や税金についても解説します。土地代以外にかかる費用も事前に試算して、無理のない資金計画を立てましょう。

土地の諸条件に対するチェック項目

マイホームを建てるために土地を探していると、駅からの距離や日当たりなど希望する条件ばかりが気になってしまい、デメリットともいえる特徴を見落としてしまうことがあります。

土地探しは多角的な視点でチェックすることが大切です。まず以下の5つの視点に分けて、チェックすべき項目について詳しく解説していきます。

• 土地条件
• 周辺環境
• 安全性
• 価格・予算
• 将来性

【土地の条件】

土地を購入する際にチェックすべき項目には、どのようなポイントがあるのでしょうか。購入してから後悔しないためにも、特に重要だと思われる項目については、確認しておくようにしましょう。

• 土地面積

希望する土地面積を、何となく「○坪ぐらい欲しい」と決めていませんか。同じ土地面積でも用途地域や建ぺい率、容積率、接道する道路の幅員によって、建てられる床面積は変わってきます。建てたい家の大きさに合わせて、必要な土地面積を逆算するようにしましょう。

たとえば、30坪の土地で建ぺい率が50％、容積率が100％の場合、建築面積は15坪（49.58㎡）、1階と2階を合計すると、30坪（99.17㎡）です。一戸建ては階段や廊下に床面積が取られるため、同じ広さだとしてもマンションやアパートに比べて狭く感じる可能性があります。

• 土地の形

変形した土地や旗竿地と呼ばれる通路状の部分がある土地は、比較的安くで購入できる場合があります。しかし、整形の土地に比べてプランが立てにくいケースがあります。土地面積は比較的広くても、容積率の上限まで床面積を使いきれないケースもありますます。

土地の購入を決める前にハウスメーカーや建築会社に相談して、理想とする間取りが入るのか確認しましょう。

• 日当たり・風通しの良さ

日当たりや風通しについては、重視する方が多いポイントです。南道路や角地は人気があり、土地の価格も高くなります。

たとえば、北道路でも縦に長い土地は南側に空間ができるため、日当たりや風通しが良い間取りを手に入れやすくなります。南道路や角地にこだわらず、条件を満たしているかどうか確認するようにしましょう。

• 公道に面している

一見同じように見える道路も、公道（市道や県道、国道）ではなく私道の場合があり、接道している土地の所有者が敷地を私道として出し合っているようなケースもあります。

接道する道路の種類については、かならずチェックするようにしてください。

• 4ｍ以上の道路に2ｍ以上面している

建物を建てるには、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなければなりません（接道義務）。また現状幅員が4ｍない道路の場合、セットバック（後退）しなければなりません。土地の面積が減ることになりますので、道路の幅員もかならず確認しておきましょう。

• 道路や隣地と高低差の有無

道路よりも高い土地は見晴らしが良いこともあり、眺望や日当たりを重視する方に好まれる傾向があります。

しかし建物を建てる際に、土砂崩れを防ぐために擁壁を設置しなければならず、数百万円以上の費用がかかることがあります。想定しなかった費用がかかることを避けるためにも、道路と高低差があるような場合は、ハウスメーカーや建築会社に相談しておくと安心です。

• 土地の境界標がある・確定測量済みである

隣地との境界に、境界標があるのか目で見て確認しておくことをおすすめします。測量図があったとしても、単なる実測図の場合、隣地所有者と境界についてトラブルになることもあります。隣地所有者が立会いのうえ確定測量しているのか、確認するようにしてください。

• 住宅系の用途地域である

住環境を重視する場合は、住居系の用途地域かどうか確認しましょう。たとえば近隣商業地域の場合は、小規模な工場が隣に建つ可能性があります。

用途地域によって建築できる建物の用途や規模が異なります。近くにどのような建物が建つ可能性があるのか、確認しておくようにしましょう。

• 障害となるものがない

敷地内に井戸がある、もしくは浄化槽が埋まっているなど、家を建てる際に障害となるものがないか確認しましょう。ちなみに井戸や浄化槽を埋め戻す場合は、費用がかかります。

【周辺環境】

土地の条件だけでなく、周辺環境も確認しておきましょう。周辺環境に関するポイントを紹介します。

• 住環境の良さ

住環境の良さは、暮らしやすさに直結します。交通量の多い幹線道路や騒がしい繁華街が近くにないかなど、安心して暮らせる環境なのか確認しましょう。

• 通勤通学の利便性

理想のマイホームを手に入れられたとしても、毎日通勤・通学に時間がかかりすぎると、身体だけでなく精神的にも負担を感じてしまうことがあります。家族にとって、無理のない範囲で土地を探しましょう。

• 買い物の利便性

日々の買い物に苦労しないためにも、スーパーや商店街、ドラッグストアへのアクセスを確認しておきましょう。定休日に備えて、できれば複数の候補があると便利です。

• 必要な施設が揃っている

市役所（区役所）や病院、銀行、郵便局についても、近くにあるか確認しましょう。特に引っ越しで生活圏が変わると、想像以上に苦労する可能性があります。今現在便利な環境に住んでいる方は、特に注意しましょう。

• 嫌悪施設がない

嫌悪施設とは、騒音や悪臭を放つような工場、下水処理場、火葬場、風俗店などのことをいいます。風向きによって音や臭いが気にならなかったり、休日は稼働していなかったりすることもあります。

近くに何があるのか地図上で確認するか、複数回条件を変えて、実際に歩いて確認しましょう。

【安全性】

マイホームを建てる土地は、安全性も重視しなければなりません。安全性を見極めるポイントを紹介します。

• 土砂災害や水害のリスクを確認する

傾斜地や河川の近くなどは、災害リスクが高い可能性があります。自治体が公表しているハザードマップなどで、土砂災害や水害のリスクがないか確認しておきましょう。

たとえば過去に災害が起きたエリアは、今後も災害が発生する可能性がある場所です。土砂災害や水害、液状化現象など、災害リスクをチェックしておくようにしてください。

• 地盤が強い

頑丈な建物を建てても、地盤が弱いと地盤沈下や家に傾きが生じる可能性があります。河川の近くや田や畑だった土地、埋め立てた土地の場合は注意するようにしましょう。

【価格・予算】

土地代はもちろんですが、土地を購入する際にかかる諸費用や税金も含めて、予算内におさまるか確認することが大切です。

• 予算内である

土地に費用をかけすぎてしまうと、建物の大きさや仕様を変更せざるを得なくなります。諸費用を含めて予算内に収まるのか試算し、資金計画を立てたうえで購入を決めるようにしましょう。

• 地盤改良や造成費がかからない

土地代以外に諸費用や税金がかかりますが、土地の強度や条件によっては地盤改良や造成が必要になります。

工事の内容によっては、数百万円単位の費用がかかります。可能であれば不動産会社だけでなく、ハウスメーカーや建築会社にも相談して、かかる可能性がある費用がないか、確認しておきましょう。

【将来性】

近い将来売却する予定がなくても、資産価値が落ちにくい土地かどうかも重要なポイントです。今後街の利便性が向上する可能性があるのか、また人口増加により住環境に影響が出るのかも含めてチェックしておきましょう。

• 再開発や新駅の計画がある

再開発や大規模な商業施設の建設、新駅の誕生などの計画があるのか、今後街の利便性が向上するのか、情報収集して確認しましょう。街の開発については不動産会社が情報を得ていることが多いため、担当者にも聞いてみましょう。

• 人口が増加傾向である

少子高齢化により国内の人口は減少傾向にありますが、一方で人気エリアでは、人口が増加していることもあります。

人口増加は街に活気をもたらすことになり、電車やバスの増便や、商業施設の増加も期待できます。しかし静かな環境を求める方にとっては、マイナスの評価になることもあるでしょう。自分が希望する環境を考えて、土地探しを進めましょう。

土地の代金以外にかかる諸費用・税金

土地を購入する際は、土地代とは別に諸費用や税金がかかります。一般的に諸費用は土地価格の5~10％かかるといわれており、とても無視できるような金額ではありません。資金計画を立てる際は、諸費用も含めて計画を立てましょう。

たとえば2,500万円の土地であれば、125～250万円かかることになります。金額に幅があるのは、土地の条件や計画によってかかる諸費用が異なるためです。

ご自身のケースではどの諸費用が発生するのか、またいくらぐらいかかるのか判断が難しいときは、不動産会社やハウスメーカー、建築会社に相談しましょう。

なお売買契約締結時に売主へ手付金（土地代の5～10％が相場）を支払いますが、残代金支払い時に売買代金の一部として充当されるため、ここでは諸費用に含めません。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社へ土地探しを依頼した際にかかる手数料です。仲介手数料は成功報酬のため、複数の不動産会社に土地探しを依頼していても、実際に支払うのは成約に至った1社のみです。

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は決まっており、土地の価格が400万円超の場合は「土地の価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。

ちなみに、売買価格によって仲介手数料の上限額を求める速算式は異なり、400万円以下は次の通りです。

不動産売買価格	仲介手数料の上限額
400万円超	物件価格×3％＋6万円＋消費税
200万円超400万円以下	物件価格×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	物件価格×5％＋消費税

たとえば2,500万円の土地の場合は、以下のとおり求めます。

2,500万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝89.1万円

印紙税（印紙代）

不動産売買契約書は課税の対象となる文書のため、作成する際は印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。

契約金額によって税率は異なります。ただし2014年4月1日～2027年3月31日に作成する不動産売買契約書は、以下のとおり税額が軽減されます。

たとえば2,500万円の土地の不動産売買契約書（2027年3月31日まで）には、1万円の印紙を貼って、印紙税を納めます。

記載された契約金額	税額	軽減後の税額（2027年3月31日まで）
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1千円	500円
100万円超500万円以下	2千円	1千円
500万円超1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

出典：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に課税される税金で、以下のとおり計算します。不動産が登記された後、半年から1年程度で自治体から納税通知書が届きます。

不動産取得税＝取得した不動産の価格×税率

ただし不動産の価格＝実際の売買価格ではなく、固定資産評価基準によって決定された金額で、役所に備えられた固定資産課税台帳で確認できます。

また税率は本来4％ですが、2008年4月1日～2027年3月31日に取得した土地は軽減税率軽減税が適用されて3％になります。

参照：福岡県「不動産取得税」

福岡県「不動産取得税とは」

登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）

土地を購入したら、司法書士へ依頼して所有権移転登記をするのが一般的です。所有権移転登記には、登録免許税と司法書士への報酬（10万円前後）がかかります。

2019年4月1日～2026年3月31日までは軽減税率が適用になり、土地の売買（所有権移転）に対する税率は1.5％です。

登録免許税＝課税標準（固定資産課税台帳に記載された価格※）×税率

※固定資産課税台帳に記載された価格とは、固定資産課税明細書に評価額（価格）と記載されている価格

参照：法務局「登録免許税の計算」

ローンの事務手数料・保証料

金融機関でローンを組む場合は、事務手数料や保証料がかかります。金融機関や借入額によってかかる費用は異なります。実際にかかる手数料は、金融機関へ確認しましょう。ちなみに保証料については、一括払いと金利に上乗せして支払う方法があります。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日に土地や建物を所有する人に対して課税する税金のことで、一括もしくは年4回に分けて納めます。

不動産の所有権移転登記をしても納税義務者は変更にならないため、残代金決済時に売主と買主で日割精算するのが一般的です。

固定資産税と都市計画税の年税額が気になるときは、不動産会社の担当者に相談して、売主が持っている納税通知書を確認してもらいましょう。

参照：福岡市「固定資産税」

福岡市「都市計画税」

古家の解体費用

購入する土地に古家があり、現状のまま購入する場合は、古家を解体する費用がかかります。建物の構造や規模によって異なりますが、解体費用の目安は以下のとおりです。

建物の構造	解体費の目安
木造	3～5万円／坪
鉄骨造	4～7万円／坪
鉄筋コンクリート造	6～8万円／坪

たとえば木造2階建て（延べ床面積30坪程度）の解体費用は90～150万円、鉄骨造2階建て（延床面積30坪程度）は120～210万円が目安です。

しかし古家の中に家財道具が多い場合や、ブロック塀やカーポートなど、外構も解体する場合は別途費用がかかるケースがあります。

また古い建物には、アスベスト（石綿）が使用されていることがあります。アスベス撤去には高額な費用がかかるため、事前に解体業者へ相談し、見積を依頼しておくと安心でしょう。

上下水道・ガス引き込み費用・水道負担金 

上下水道やガスを利用するために、前面道路に埋設されている本管から敷地内への引き込み工事が必要なケースがあり、その場合は引き込み工事費がかかります。

また新規に家を建てる際や口径を大きくする場合などは、水道局から加入金を請求されることがあります。

地域によって、水道施設負担金や上水道加入分担金など名称が異なることがありますが、基本的には同じ意味です。

通常土地価格以外に工事費や加入金が発生する場合は、土地の紹介図面などにその旨が記載されています。詳しい金額は、不動産会社の担当者に確認しましょう。

参照：福岡市水道局「加入金制度について」

土地の造成費・外構工事費

道路面や隣地よりも高い、もしくは低い土地は、土地の造成費用や外構工事が余分にかかることがあります。敷地内の土が雨によって流出するのを防いだり、地盤に強度を持たせたりする必要があるためです。

土地に高低差がない場合でも、最低限の外構工事費はかかります。ハウスメーカーや建築会社に相談するか、外構を専門的に行う会社（造園会社）などに相談し、かかる費用を想定しておきましょう。

地盤調査費・地盤改良費

建物を建てる前に、地盤の強度を調査するための地盤調査をするのが一般的です。一般的な木造住宅を建てる場合は、スウェーデン式サウンディング試験を採用することが多く、5～10万円程度の費用がかかります。

もし地盤調査の結果、地盤改良や基礎を深くする工事が必要になると、別途費用がかかります。

河川の近くや、田や畑の跡地は地盤が弱い傾向があるため、地盤の強度が心配なときは、「地盤情報配信サービス「地盤情報ナビ」を使って、地盤リスクをチェックしておきましょう。

参照：地盤情報配信サービス『地盤情報ナビ』

諸費用・税金チェックリスト

諸費用		金額
□	仲介手数料	円
□	印紙税（印紙代）	円
□	不動産取得税	円
□	登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）	円
□	固定資産税・都市計画税の精算金	円
□	古家の解体費用	円
□	上下水道・ガス引き込み費用	円
□	土地の造成費・外構工事費	円
□	地盤調査費・地盤改良費	円
土地価格の5～10％が目安		合計　　　　　　　　　円

【チェックリスト付き】土地探しをスムーズに進めるためにすべきこととは？

最後に、土地探しをスムーズに進めるための方法を2つ紹介します。

土地探しは、希望条件の優先順位を決めることが大切

念願のマイホーム建築は、夢が広がるものです。日当たりや立地、環境の良さなど、すべて理想的な条件を備えた土地を買おうとすると、予算オーバーになるどころか、見つからないこともあるでしょう。

土地探しは、いくつかの土地情報を比較しながら進めることになります。条件の良い土地は早期に売却済みになってしまう傾向があるため、時間をかけすぎてしまうと、購入できず後悔することになりかねません。

時には決断力も必要です。効率よく土地探しをするためにも、土地探しにおいてチェックすべきポイントを把握しておきましょう。

【保存版】土地探しのチェックリストを活用する

今回ご紹介した、土地探しする際に確認すべきポイントをまとめて、「土地探しのチェックリスト」を作成しました。

土地の特徴をあらゆる角度からチェックすることで、後悔のない土地選びができます。ぜひプリントアウトして、活用してみてください。

土地探しのチェックリスト
【土地の条件】
□	土地面積	十分な床面積の家を建てられる広さである
□	土地の形	建てたい建物を建築できる土地の形状である
□	日当たり・風通しの良さ	南道路や角地である・隣地と適度に離れている
□	公道に接している	接道する道路が、公道（市道・県道）かどうか確認する
□	4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している	接道義務を果たしているか確認する
□	道路や隣地と高低差	造成費・擁壁が必要ない
□	土地の境界標がある・確定測量済みである	境界が不明瞭な場合はトラブルになることがある
□	住宅系の用途地域である	住宅に適した用途地域である
【周辺環境】
□	住環境の良さ	閑静な住宅街である・交通量の多い道路に面していない
□	通勤通学の利便性	最寄駅や小中学校までアクセスが良い
□	買い物の利便性	商業施設や商店街が近くにある
□	必要な施設が揃っている	公共施設や病院、銀行、郵便局などが近くにある
□	嫌悪施設がない	悪臭を放つような工場や下水処理場、火葬場、風俗店など、いわゆる嫌悪施設がない
□	地中に障害となるものがない	井戸や浄化槽など、建物を建てるうえで障害となるものが地中にないこと
【安全性】
□	土砂災害や水害のリスクが少ない	ハザードパップなどで災害リスクや、災害の履歴がないか確認する
□	地盤が強い	地盤調査の結果を確認する
【価格・予算】
□	予算内である	返済計画に無理がない
□	地盤改良や造成費がかからない	土地代と諸費用以外にかかる費用を確認する
【将来性】
□	再開発や新駅の計画がある	資産価値が落ちにくい特徴がある
□	人口が増加傾向である	人気があるエリアである
【総合点】
※チェック項目がいくつ当てはまったか数えてみましょう　　　　　　　　点／20点

まとめ

理想のマイホームを建てるためには、希望条件に合う土地探しが重要です。しかし条件すべてを満たす土地となると競争率も高く、早期に判断しなければならない状況もあるでしょう。

土地探しを成功させるためには、多角的な視点で土地特徴や条件をチェックすることが大切です。効率よく土地を探すためにも、ぜひ「土地探しのチェックリスト」をご活用ください。

ネクスト-ライフ-デザインでは、市場に出る前の段階の「未公開物件」をご紹介いています。実は弊社でご契約された方の1／3以上は、市場に出回る前の未公開の土地を購入されています。

希望の土地がなかなか見つからず、土地探しに疲れてしまう前に、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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