二世帯住宅をおおまかに分類すると「完全分離型」「完全共有型」「一部共有型」の3つがあります。まずは、どのタイプがご自身や家族に合っているのか、見極めることが大切です。

今回は「完全分離型」「完全共有型」「一部共有型」それぞれのメリット・デメリット、二世帯住宅に必要な延べ床面積の目安、後悔しないために押さえておきたいコツ、税制面のメリットについて解説します。

入居してから後悔しないためにも、親世帯と子世帯の生活リズムの違いやプライバシーへの配慮を重視し、家族でよく話し合って間取りを決めましょう。

そもそも二世帯住宅とは？

二世帯住宅に対する法律的な定義はなく、一般的には1つの建物に親世帯と子世帯の2世帯が暮らす住宅のことをいいます。

同じ屋根の下といっても、それぞれのライフスタイルや希望に合わせ、完全に分離した間取りにするケースもあれば、居住空間をすべてもしくは一部共有して同居する形もあります。

二世帯住宅には3つのタイプがある

二世帯住宅は、おおまかに「完全分離型」「完全共有型」「一部共有型」の3つのタイプに分けられます。家族が希望する暮らし方はそれぞれで異なり、どのタイプが正解とは一概に言えません。

まずは、タイプごとの特徴とメリット・デメリットを詳しく解説します。思い描いている二世帯住宅がどのタイプに当たるのか、ぜひ考えながらご覧ください。

完全分離型

完全分離型とは、親世帯・子世帯用にそれぞれ独立した玄関があり、キッチンや浴室といった水回りの設備のほか、リビングも個々に備えたタイプです。同じ建物内に別々の住居が存在するとイメージしてみてください。

就寝時間や入浴時間などの生活リズムが異なったとしても、住空間が分かれているため、相手側に生活音が伝わりにくく、お互いが気兼ねなく過ごせます。近くに住みたいけれど、お互いのプライバシーには配慮したい方におすすめです。

また、完全分離型であれば、将来的に片方のみを貸し出すこともできるため、ライフステージや家族構成の変化に合わせて利用できる点がメリットです。

ただし、水回りの設備を親世帯・子世帯で1つずつ、計2つ用意する必要があり、床面積が物理的に大きくなります。そのため、建築費用や土地代も高額になりやすく、予算によってはハードルが高いと思われる方もいるかもしれません。その場合は、採用する設備のグレードを下げる、もしくは間取りを工夫するなど、ご自身の予算に合せましょう。

【メリット】

• お互いのプライバシーを守りやすい
• 将来的にどちらかの世帯を賃貸物件にできる　
• 水道光熱費の負担額が明確になる　　　

【デメリット】

• 建築費が高くなる傾向にある
• 比較的広い土地が必要となる
• 玄関が分かれているため、外に出てから訪問する必要がある

完全分離型には「上下分離型」と「左右分離型」がある

完全分離型にする場合、親世帯と子世帯を上下で分ける「上下分離型」と、左右で分ける「左右分地型」があります。

例えば、1階を親世帯、2階を子世帯にしたとします。親世帯は、階段を使わずに生活できるというメリットがありますが、上階に住む子世帯の生活音が気になってしまう可能性があります。その場合は、親世帯の寝室の上に水回りや子ども部屋を配置しないなど、間取りを工夫しましょう。

一方、親世帯と子世帯を左右に振り分けることで、生活音が伝わりにくくなるというメリットがあります。ただし、階段が2つ必要になり、リビングを大きく作るには敷地に余裕がないといけません。そのため、土地の条件によっては難しい場合があるでしょう。

完全共有型（同居型）

完全共有型とは、親世帯と子世帯で玄関や浴室、キッチン、リビングを共有するタイプです。同じ空間に住むことになるため、同居型と呼ぶこともあります。

親世帯・子世帯で生活空間を区分しないため、コミュニケーションが取りやすい点がメリットです。また、料理や掃除などの家事が連携しやすく、効率よくこなすことができるでしょう。

特に共働きで子育てしている世帯にとっては、心強い間取りといえるかもしれません。さらに、設備は1つずつで良いので、間取りも比較的コンパクトになります。完全共有型は、なるべく費用を抑えたい方に向いています。

懸念点を挙げるとするならば、生活リズムが異なることで睡眠に支障をきたしてしまう、距離感が近くなりすぎてプライバシーがなくなる可能性があることです。家に滞在する時間が長い場合は、個人で過ごす時間を確保するなど、ストレスを抱えこまないように工夫しましょう。

【メリット】

• お互いにコミュニケーションが取りやすい
• 家事や子育てが連携しやすい
• 建築コストを抑えられる

【デメリット】

• 生活リズムが合わないと睡眠に支障が出る可能性がある
• プライバシーを保つ努力が必要
• コンパクトにしすぎると、収納スペースが足りなくなってしまう

一部共有型

一部共有型とは、個別の空間を設けながら、一部を共有するタイプのことをいいます。例えば、玄関は共有にして水回り設備は2つずつ設ける場合や、水回りは共有してリビングは2つ作るケースなど、さまざまなタイプが考えられます。

家族ごとに適した間取りがあるため、完全分離・完全共有にとらわれず、自分たちのライフスタイルに合ったプランを立てられるのがメリットです。

一部共有型はもちろんのこと、二世帯住宅を検討する際には、よく話し合った上で間取りを決定することが大切です。また、暮らし始めてから後悔することがないよう、二世帯住宅の実績が豊富なハウスメーカーに相談し、アドバイスを参考にしながら計画しましょう。

【メリット】

• プライバシーをある程度配慮しつつ、コミュニケーションも取りやすい
• 親を介護することになっても対応しやすい
• 予算に合わせて建築コストを抑えられる

【デメリット】

• 賃貸物件として貸し出すことは難しい
• 生活スタイルが違うことにより、ストレスを感じる可能性がある
• 水道光熱費が明確に区分できず、負担割合で揉める恐れがある

二世帯住宅を建てるのに必要な延べ床面積

二世帯住宅を建てる場合、一般的な住宅に比べると、延べ床面積は必然的に広くなります。延べ床面積は建築コストにも影響するため、二世帯住宅の間取りを決める前には、どのくらいの広さが必要になるのかイメージすることが大切です。

国土交通省が推奨する居住面積水準とは

国土交通省が定めている居住面積水準を参考に、世帯別にどのくらいの広さが必要なのかを見てみましょう。

例えば、親世帯が2人の場合は最低でも30㎡（9坪）が必要であり、国が推奨している面積は55～75平方メートル（16.6～22.6坪）です。子世帯が3～4人の場合は最低でも40～50平方メートル（12.1～15.1坪）が必要であり、可能であれば75～125平方メートル（22.6～37.8坪）は確保したいところです。

二世帯住宅で親世帯（2人）と子世帯（3～4人）が住む場合は、最低でも80平方メートル（24.2坪）、可能であれば150～200平方メートル（45.3～60.5坪）の面積を想定しましょう。

「平方メートル」を坪に変換する場合「坪数×0.3025」で換算できます。例えば、土地が100平方メートルの場合は、100㎡×0.3025＝30.25坪と計算します。

居住面積水準			世帯人数別の面積　　　　　　　　（単位㎡）
			単身	2人	3人	4人
最低居住面積水準	健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準		25	30	40	50
誘導居住面積水準	豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準	都市居住型	40	55	75	95
		一般型	55	75	100	125

出典：国土交通省「住生活基本計画における「水準」について」

次からは、二世帯住宅のタイプ別に必要な延べ床面積を見ていきます。

完全分離型

完全分離型は、親世帯・子世帯用に水回りやリビングをそれぞれ用意することになります。

2階建てか3階建てか、上下分離型か左右分離型かによっても多少異なりますが、完全分離型の二世帯住宅を建てる場合は、50～60坪（165.2～198.3㎡）を想定しましょう。

完全共有型

完全同居型は、単身世帯に親世帯の寝室をプラスした広さです。1階部分にリビングと水回り、2階に親世帯、3階に子世帯の寝室を設ける場合、40坪前後（132.2㎡）を想定しましょう。

他にも、親世帯の居住空間と水回りを1階、子世帯のリビングや寝室を2階にする方法もあります。

一部共有型

一部共有型にする場合、どこまでを共有部分にするのかによって必要な坪数が変わってきます。玄関を別に設ける場合は、それほど床面積を必要としません。一方、親世帯と子世帯で水回りを別に設けるならば、完全分地型とそれほど変わらない面積が必要となる可能性もあります。

どこまでを共有部分とするのか、プライベートスペースをどの程度確保するのかによって異なりますが、50坪前後（165.2㎡）を想定しましょう。

二世帯住宅の間取りで後悔しないためのコツ

二世帯住宅は、家族によって形がさまざまなので、建売住宅は基本的にありません。したがって、二世帯住宅を建てる場合は、注文住宅を選択することになります。注文住宅は、自由に間取りを決められる点では魅力的ですが、一から計画する必要があります。

家族の数だけ二世帯住宅の間取りがあるといっても過言ではありません。ある家族にとっては最適な間取りであったとしても、他の家族にとっては住みにくいと感じることもあるのです。

暮し始めてから後悔しないためにも、ポイントを押さえて二世帯住宅のプランを立てましょう。ここでは、特に重要とされる8つのコツをご紹介します。

• 親世帯と子世帯の生活リズムを考える
• 水回りを共有するかどうか決める
• お互いのプライバシーを尊重する
• 光熱費や水道代の負担割合を決める
• 将来的に親を介護する可能性を想定しておく
• 賃貸できる間取りにする
• 親世帯・子世帯を行き来できるドアを室内に設ける
• 登記の方法に注意する

親世帯と子世帯の生活リズムを考える

まずは、親世帯と子世帯の生活リズムの違いを確認してみましょう。もしも起床時間や就寝時間が大きく異なる場合では、同居することで生活音が気になってしまい、十分な睡眠時間を確保できない恐れがあります。

例えば、帰宅が遅くなった場合、先に就寝している人に配慮して、音を立てないように過ごさなければいけません。毎日この状況が続くことになると、気疲れしてしまうでしょう。

生活リズムが大きく異なる場合は、完全分離型にするか、親世帯の寝室と子世帯の居住空間のレイアウトに注意しましょう。

水回りを共有するかどうか決める

親世帯と子世帯で水回りを共有する場合、調理や清掃といった家事の負担を減らすことができる、建築コストを下げられる、この2点が主なメリットです。

ただし、入浴時間を家族間で調整しなければならず、朝の出勤や登校前に身支度する時間帯は、洗面所やトイレが混み合うことになるでしょう。

万が一、水回りを共有が遅刻の原因ともなれば、家族であってもトラブルとなることも考えられます。水回りに限らず、生活空間を共有する場合は、洗面所のシンクを2ボウルにするなどの工夫をしましょう。

お互いのプライバシーを尊重する

仲の良い家族であっても、プライベートな空間がなかったり、十分な広さを確保できなかったりすると、精神的にストレスを感じやすくなります。

例えば、親世帯にとってかわいい孫でも、四六時中せまい空間で一緒に過ごすことになると、身体的な負担を感じることもあるでしょう。二世帯住宅を建てる前に別々に暮らしていた場合はなおさらです。

二世帯空宅で同居する場合でも、親世帯・子世帯用にリビングやミニキッチンを設けるなどして、共有しない空間を確保することをおすすめします。

光熱費や水道代の負担割合を決める

完全分離型であれば、水道や電気、ガスのメーターを別に設置できるため、水道光熱費の負担割合を決める必要はなく、基本的にそれぞれが負担します。

一方、完全共有型もしくは一部共有型の場合は、あらかじめ光熱費の負担割合を決めておくことをおすすめします。近年、電気代やガス代は値上がりしており、負担割合や共有部分の使い方で揉める可能性を否定できません。

家事の負担についても同様です。清掃や料理に関して、それぞれの役割や考え方など、おおまかなルールを定めておくと良いでしょう。

将来的に親を介護する可能性を想定しておく

現在は元気な両親であっても、将来的には介護が必要となるときがるかもしれません。そのため、両親が元気なうちに、介護施設を利用するのか、できるだけ家で過ごしたいのかなど希望を聞いておきましょう。

もちろん、希望を決めていたとしても、将来的に状況が異なることも考えられます。介護の可能性も見据えておきましょう。例えば、親世帯の居住スペースを1階にして、デイサービスを受けやすい間取りにしておくと、自宅での介護に便利です。また、廊下やトイレを車イスが利用できる広さにしておけば、より介護がしやすくなります。

必要になってからリフォームすることも可能ですが、予想以上に費用と手間がかかります。そのため、あらかじめ必要最低限の仕様にしておきましょう。

賃貸できる間取りにする

ライフステージや家族構成の変化に備えて、二世帯住宅のどちらかを賃貸できる間取りにしておく方法があります。

完全分離型の間取りにしておくと、使わなくなった方の居住スペースを賃貸物件として貸し出すことができるのです。そのため、将来的に賃貸することになった場合を想定して、間取りや玄関の位置を計画しておきましょう。

例えば、玄関のある方角を変えることで、賃貸人と顔を合せることなく家に出入りできます。また、生活音が気になる可能性もあるため、寝室や水回りの位置にも注意しましょう。

さらに、子世帯が転勤する可能性がある場合も、完全分離型にしておくことで貸し出すことができます。期間が決まっている場合は「定期借家契約」にして、事前に退去の期日を決めておきましょう。

定期借家契約とは、更新がなく、契約期間の満了とともに入居者が退去する契約をいいます。もしも普通借家契約にしてしまうと、正当な事由がない限りは入居者へ退去を求めることができないため、注意が必要です。

参考：国土交通省「定期借家制度をご存知ですか・・・？」

親世帯・子世帯を行き来できるドアを室内に設ける

完全分離型の二世帯住宅を選択した場合、玄関が別々に設けられているため、お互いの生活空間を訪れるたびに、靴を履き替えて外に出なければなりません。プライバシーを配慮できる間取りである一方で、万が一親の介護が必要になったときは、少々不便に感じるかもしれません。

そのような場合に備え、両世帯をつなぐために内部ドアを設けておくと便利です。

しかし「それでは完全分離型とはいえない」と思われる方もいるかもしれません。そこで、建設時点で両側から鍵をかけられる仕様にしておくと良いでしょう。

鍵付きのドアにしておくことで、賃貸物件として貸し出すことも可能です。完全分離型にする場合は、内部ドアを設置するかどうか、事前に相談してみてください。

登記の方法に注意する

二世帯住宅の場合は「単独登記」「共有登記」「区分登記」のいずれかを選択することになります。登記方法によっては、税制面で得になることもあれば損することもあるため、事前にハウスメーカーや専門家へ相談しておきましょう。

• 単独登記

親世帯もしくは子世帯どちらかの単独名義で登記する方法です。「建築費用を支払った人＝登記名義人」とする必要があります。工事費用を負担しているにもかかわらず、所有者として登記しない場合は、もう一方へ贈与したとみなされて贈与税が発生する可能性があるので注意しましょう。

• 共有登記

親世帯と子世帯が工事費を出し合った場合、その割合を持分として登記する方法です。っ例えば、親世帯・子世帯で半額ずつ負担した場合は、親世帯・子世帯の持ち分をそれぞれ1／2として登記します。

• 区分登記

完全分離型の二世帯住宅の場合、区分登記が可能です。それぞれを1つの住宅として登記できるため、税金の控除や軽減措置をそれぞれ受けられます。ただし、区分登記を選択した場合、小規模宅地等の特例（330平方メートルまでの自宅敷地の評価額が80%減額になる特例）が適用されず、相続税の面では軽減措置が受けられない可能性があります。

二世帯住宅を建てる税金面でのメリット

最後に、二世帯住宅の税金におけるメリットをご紹介します。二世帯住宅にするか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン控除をそれぞれ受けられる

条件を満たすことで、それぞれ住宅ローン控除を受けられます。親世帯も住宅ローンを借りる場合は、要件を満たす間取りとなっているかどうか、事前にハウスメーカーや税務署に確認しておくと安心です。

住宅ローン控除（減税）とは、年末時点での住宅ローン残高の0.7％を、最大13年間所得税から控除できる制度です。なお、所得税で控除しきれない場合は、翌年以降の住民税から控除されます。

また、2024・2025年に新築住宅に入居する場合は、省エネ規準に適合する必要があり、省エネ性能に応じて住宅ローン減税の借入限度額が異なります。

このとき、床面積を40平方メートル以上とする要件があるため、親世帯と子世帯ともに住宅ローン控除を受けようとする場合は、床面積の要件に注意しましょう。

住宅ローン控除の適用要件や控除される割合については、今後の税制改正によって変更となる可能性があります。年度ごとの要件や内容については、その都度かならず確認するようにしてください。

参考：国土交通省「住宅ローン減税の制度が変更されます！」

国土交通省「住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）」

不動産取得税の控除額が2倍になる

不動産を取得した場合は不動産取得税がかかりますが、二世帯住宅は新築住宅に対して、1,200万円の控除を2世帯分受けられる可能性があります。なお、長期優良住宅ならば、控除額がそれぞれで1,300万円となります。

不動産取得税額を求める計算式は、以下のとおりです。

税額＝（固定資産評価額－控除額）×税率

なお、新築住宅の床面積の要件は、50平方メートル以上240平方メートル以下です。間取りを決める際は、ハウスメーカーや自治体の窓口などへ要件を満たしているか確認することをおすすめします。

まとめ

二世帯住宅を検討する際は、親世帯と子世帯の希望を叶える必要があり、一般的な家を建てるのに比べると、難易度が高いと感じるかもしれません。しかし、満足のいく二世帯住宅となれば、きっと喜びも2倍になります。

二世帯住宅を建てるのであれば、豊富な施工実績を持ち、親世帯・子世帯双方の気持ちに寄り添ってくれるハウスメーカーに依頼することが大切です。

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