天神や博多駅などあちこちで再開発事業が進む福岡市。移住者数も右肩上がりのため、戸建用の宅地も競争率が高まっています。その中で、条件の良い土地を求める方はいち早いアクションが必須です。けれども、ウェブサイトなどで探したり、さまざまな場所に足を運ぶのは大きな負担になってしまいますよね。

今回は、プロのサービスを活用しながら、もっと効率良く探せる裏ワザをお伝えします。

まず、目当ての土地がまだ決まっていない場合は、どんなポイントをチェックしておくとよいのでしょうか？
福岡市の土地事情や土地選びのキーワードをおさらいしておきましょう。

福岡の土地は安い？それとも高い？相場をチェック

福岡県の地価の相場価格は、平均19万1297円/m2（2022年［令和4年］）、坪単価では平均63万2389円/坪で、全国順位は6位／47都道府県です。

福岡市（47万1320円/m2）、春日市（15万1588円/m2）、大野城市（12万6606円/m2）の順に地価が高い傾向にあります。

福岡市では中央区や南区大橋、東区香椎など開発が進むエリアが人気ですが、ビジネスビルやマンションとの競争が激しく、その近辺のエリアでは宅地がめったに出回らない上にもし出たとしても価格も跳ね上がっています。

中心地とその周辺を比べると、土地だけで、なんと1,000〜2,000万円ほどの差がついてしまうこともあります。

福岡市内の駅近の土地は近年ますます入手困難に？

まず、通勤通学に便利でアクセス良好な駅近の土地をを探すポイントについて紹介します。福岡市でメインの交通機関は西鉄電車、バス、JR、地下鉄があります。西鉄電車の特急や快速が停車する薬院や大橋、JR・西鉄の両方が停車する千早駅は、先に説明したように人気が高く、地価も大幅にアップしているため入手はかなり困難です。

そこで注目すべきは、大きな駅の一つ隣です。駅一つ分であれば歩くこともできますし、将来的に開発エリアが拡大すればより便利になる可能性もあります。

ただし、主要駅の周辺でもじわじわと人気が高まっていますので、早めの決断がおすすめです。

価格が上がっている今、即決もアリ！

今後、福岡市内の土地価格の値下がりはほとんど期待できません。実は多くのエリアで“今が最安値”の状態なのです。焦ることは禁物ですが、100%理想の土地が見つかるまで待つのもベストとは言えません。

土地の購入価格はどのあたりで決定するのがベストかは、自分の望む生活環境や広さ、駅からの距離や時間などから逆算するのがベストです。そのため、まずは自分の理想を優先度づけて決めるのがいいでしょう。

福岡市の土地選びで失敗しないコツとは？

ここからは、福岡市で土地選びをする際に知っておきたい「失敗しないコツ」を紹介します。どれも非常に重要なため、ぜひ土地選びの際の参考にしてください。

理想の生活をシミュレーションする

最優先にするのは通勤・通学の利便性か、自然が多く心休まる暮らしか、それだけでも選ぶ土地は変わってきます。

例えば、郊外の静かな土地で駅が遠くても、平地なら駅まで自転車も活用できます。また、小学校は少し距離があっても、中学校は近ければ、6年間車で送迎すればいけるかも…、など色々な状況を考えてシミュレーションしてみましょう。

また、知人などが購入検討エリアに既に住んでいる場合、実際に購入してみて感じた不満や逆によかったところなどを聞いて参考にするのがいいでしょう。

優先順位をつける

思い描いたマイホーム生活に必要な条件はどんな内容ですか？絶対に譲れない、あれば嬉しい、無くても他でカバーできるなど、状況に合わせていくつか基準を設けて箇条書きにしてみましょう。

必須	・会社・学校から一本で行ける路線 ・治安が良い
あると嬉しい	・通勤時間は30分以内 ・静かで自然を楽しめる ・帰り道に街灯が多い
優先度は低い	・周辺に商業施設 ・沿線上に小・中・高などすべての学校がある

そうすることでより具体的に、エリアについて絞り込みができます。優先順位が曖昧なままでは、実は自分たちの理想に近いエリアだったのに見逃してしまうなんてことも起こりかねません。そのため優先順位は家族で相談しながら必ず決めましょう。

予算を決める

住宅購入時の予算の内訳は、土地代金が3~4割、住宅購入を6~7割と配分するケースが多いです。（参考：住宅金融支援機構「2019年度フラット35利用者調査」）例えば、住宅購入予算が4,000万円の場合、土地代は1,200万円〜1,600万円、住宅購入費は2,400万円〜2,800万円となります。そのため、おおよその総額予算を決定し、逆算して土地にあてられる予算を決めていきましょう。

まずは、いいと思ったエリアに行って確認する

生活から逆算し、優先順位が決まったら、エリアの絞り込みをしていきます。その際に大切なのは、必ず現地まで赴いて確認することです。実際に行ってみることでより生活のイメージが具体的になるほか、「ネット上ではいいと思ってたけど思っていた雰囲気と違う」などの問題も発生しにくくなります。

ここで土地探しを始める前段階のエリアを確定させましょう。

土地の形や周辺環境を調査しよう

ある程度気になる土地が出てきたら、実際に足を運んでみましょう。見ておきたいのは、以下のようなポイントです。

土地の形

正方形、もしくは長方形だと建築がしやすいですが、これらの土地は、人気もあり市場に出にくい傾向にあります。逆に多少歪な形をした土地でも設計し次第では非常にいい家を建てることも可能です。傾斜や高低差、凹凸などがある場合は、建築する前に造成が必要。想定外の出費になることも。できれば不動産会社の立ち会いの元で確認しましょう。

建ぺい率や容積率などの法的な決まり

建ぺい率や容積率は建築基準法によって定められたルールであり、購入後に変更することはできません。具体的には、狭い土地であればあるほどそれ以上に建てる家も小さくなってしまいます。そのため、土地だけで決めるのではなく実際にこの土地に家を建てた際の家の大きさは問題ないか、などを細かくチェックするのがおすすめです。

朝・昼・夜の周辺環境

朝はのどかでも、夜になると街灯が無く真っ暗だったり、逆に車の音が騒がしかったり、時間により土地の表情は異なります。夜も確認しておくのがベターです。

大雨の翌日の地面、周辺環境

水はけの悪い土地は住まいの劣化を早め、災害につながる恐れも。雨が激しく降った日の翌日の地面を確認しましょう。また、周辺に山や崖、川がないか、過去に土砂災害や氾濫、台風の被害を受けたことはないか、土地担当者やハザードマップで確かめておきましょう。

境界ははっきりしているか

土地の境界線があいまいな場所は、隣人とのトラブルを招きがち。登記簿をきちんと確認しておきましょう。もしもの場合は、隣接する世帯主に聞いておくことも考えておきましょう。

その他、こちらの記事も参考にしてみてください。
「福岡市近郊の土地探し！ 買っていい土地、買ったらいけない土地」

土地探しの依頼先はどこがおすすめ？

土地と聞くと不動産業者とイメージされている方が多いですが、不動産業者以外にも地域の工務店なども情報を持っています。

不動産業者は土地情報を網羅的に持っているというメリットの反面、土地のプロであり住宅のプロではないため建つ家のことまでは考えていない場合が多いです。そのため、買ったものの「思ったより狭い家になってしまった」「日当たりが悪かった」などの問題が発生することも考えられます。

逆に工務店やハウスメーカーなどは、多数の土地情報は持っていませんが、その後に建つ家のことも考えた土地探しを行なっている場合が多いです。また、工務店やハウスメーカーならではの繋がりなどからネットでは、公開されていない人気エリアの土地情報などをいち早く仕入れている可能性もあります。

市場に出回る前の”いい”土地を手に入れるためには？

土地探しをする際に、まずネット上で検索をする方は非常に多いんじゃないでしょうか？ネット社会の今でも住宅業界や不動産業界では、いい土地情報はネットには公開されないことが多いです。

なぜなら、ネットに公開する前にいい土地はすぐに売れてしまうためです。実際にネクストの家でも契約者の1/3は非公開土地での契約です。そのため、”いい”土地と出会うためには古くからそのエリアで不動産を売買している業者や土地に強い工務店やハウスメーカーと密に情報交換をすることがおすすめですです。

ネクストの家では、独自のルートで得た福岡の土地情報を持っており、市場公開前の土地についてもお客様にあった土地があればお伝えすることが可能です。

まとめ

今回は、土地探しについてポイントやおすすめの探し方について紹介してきました。

福岡市内などのいい土地は非常に数が少なくなってきているため、ネット上で探していてもなかなか見つかりません。まずは、地元に根付いた不動産業者や土地の仕入れに強い工務店やハウスメーカーに相談するのがおすすめです。そうすることでネット上には公開されていない”いい”土地情報が手に入ることもあります。

また、住宅購入やお家選びでもっとも大事なことは「住宅資金にいくらかけられるか」。まずは予算を決め、ざっくりと全体的な費用の目安をつけることが非常に重要です。ネクストの家では、ご予算の決め方、ご予算に応じて希望をどこまで反映することができるのかを一緒に考えていきます。ぜひ福岡で住宅購入をご検討中の方は、無料相談をお申し込みくださいませ。