注文住宅を建てる場合、自分で土地を探す必要があり、建売住宅よりもハードルが高いと悩んでいませんか。

ハウスメーカーや建築会社との打ち合わせと並行して、土地探しも進めなければならないことも難しいと感じる要因になっているかもしれません。

今回は福岡で土地探しを始めた方向けに、事前に知っておきたい不動産用語と土地を購入するまでの流れ、土地探しを成功させるためのポイントとコツを解説します。

土地探しを成功させるために知っておきたい不動産用語

土地探しを始めると、知らない不動産用語にとまどうこともあるかもしれません。不動産取引では、ちょっとした理解不足からトラブルに発展する可能性があります。分からないことがあればそのままにせず、不動産会社やハウスメーカーの担当者に説明してもらいましょう。

まずは土地を探し始めた方のために、知っておくべき不動産用語を紹介します。

用途地域

用途地域とは、都市部の住環境保全と商業や工業の利便性を高めることを目的に、建物の用途や規模を制限するために定められた地域のことです。

用途地域は全部で13種類あり、「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に分けられます。もちろん暗記する必要はありませんが、用途地域によって住環境が異なることを理解しておきましょう。

第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域
第二種低層住居専用地域	低層住宅のための地域150㎡までの一定のお店は建てられる
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域500㎡までの一定のお店を建てられる
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域1,500㎡までの一定のお店や事務所を建てられる
第一種住居地域	住宅だけでなく3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルなどを建てられる
第二種住居地域	住宅だけでなく、店舗や事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられる
準住居地域	道路の沿道において、住宅と自動車関連施設の調和をはかる地域
田園住居地域	農業と調和した低層住宅を守る地域
近隣商業地域	近隣住民が買い物するための地域住宅やお店、小規模の工場が建てられる
商業地域	百貨店や飲食店、映画館、銀行が集まる地域住宅や小規模の工場も建てられる
準工業地域	おもに軽工業やサービス施設等のための地域
工業地域	工場のための地域工場に勤務する人のための住宅やお店は建てられる
工業専用地域	工場専用の地域住宅や学校、病院、ホテルなどは建てられない

出典：国土交通省「用途地域」

地目

地目（ちもく）とは、土地の現況と利用状況をもとに土地の用途を表すためのもので、登記所の登記官が決定します。

土地の登記事項証明書に記載されている情報の1つで、利用状況により変更になることもあります。

全部で以下の通り、23種類あります。

宅地・田・畑・雑種地・山林・原野・墓地・公園・公衆用道路・水道用地・用悪水路

ため池・運河用地・保安林・池沼・塩田・鉱泉地・牧場・境内地・堤・井溝、鉄道用地、学校用地

ちなみに農地を住宅用地として利用する場合は、農地転用許可が必要になります。購入を検討している土地の地目が、「田」や「畑」の場合は注意しましょう。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物を建築できる面積の割合で、建物を真上から見たときの面積です。

たとえば30坪（99.17㎡）の土地で建ぺい率が50％の場合は、15坪（49.58㎡）まで建築できます。

30坪（99.17㎡）×50％＝15坪（49.58㎡）

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。2階建ての場合は、1階と2階の合計面積になります。

たとえば30坪（99.17㎡）の土地で容積率が100％の場合、1・2階で30坪（99.17㎡）まで建てることができます。

30坪（99.17㎡）×100％＝30坪（99.17㎡）

再建築不可

再建築不可とは、今現在は建物が建っていたとしても、再建築できない土地のことをいいます。

建物を建てる場合は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなければなりません（接道義務）。つまり再建築不可なのは、建築基準法の接道義務を果たしていないことが原因です。

再建築不可の物件は、既存の建物をそのまま利用するか、隣接する土地を買い増して、接道義務を果たしてから建物を建てる利用方法が考えられます。

再建築不可の土地は需要が低いため、近隣の土地相場よりも安く購入できるのがメリットです。しかし住宅ローンが借りられないケースがほとんどで、基本的には自己資金で購入することになります。購入を検討する場合は、デメリットをよく理解するようにしてください。

敷地延長

敷地延長（しきちえんちょう）とは土地の形状を表す表現の1つで、土地の一部が通路状になっている敷地、もしくはその通路状の部分を意味します。

他にも省略して敷延（しきえん）や路地状敷地、土地の形状が旗のように見えることから、「旗竿地（はたざおち）・旗竿敷地（はたざおしきち）」と呼ばれることもあります。

通路部分に面積が取られるため、有効的に使える面積は小さくなり、道路から奥まった敷地になるため、採光や風通しが得られにくい特徴があります。

しかし敷地延長の土地は整形地に比べて価格設定が安いため、希望する土地が見つからないときは、一見形が良くないと思われる条件の土地も、選択肢に入れて探すと良いでしょう。

更地渡し・現状渡し

土地を探していると、「更地渡し」や「現況渡し」と記載されていることがあります。これは、引渡し時の条件を説明するものです。

更地渡しの場合は、現状古家があったとしても、売主の費用負担で更地にしてから所有権移転をすることを意味します。

古家があって現状渡しの場合は、土地として売り出していたとしても、古家がある状態で所有権移転がされることになります。この場合古家の解体費は、買主が負担することになります。

古家の構造や規模によって異なりますが、解体費用は木造の場合3～5万円/坪、鉄骨造は4～7万円／坪、鉄筋コンクリート造は6～8万円／坪が相場です。土地を購入する際は、引き渡し条件に注意しましょう。

建物の構造	解体費の目安
木造	3～5万円／坪
鉄骨造	4～7万円／坪
鉄筋コンクリート造	6～8万円／坪

地盤調査 

地盤調査とは、通常建物を建てる前に行うもので、地盤の強度を測る調査のことです。家の重さに対して地盤の強度が足りないと、地盤沈下しかねません。地盤調査の結果強度が足りない場合は、地盤改良や基礎を地中深くまで入れるなどして安全性を高めます。

地盤調査には、スウェーデン式サウンディング試験やボーリング調査、平板載荷試験があり、建てる建物の規模に合った調査を選びます。

一般的な木造住宅を建てる場合は、スウェーデン式サウンディング試験を採用するのが一般的です。費用は5～10万円程度で、半日ほどかかります。

土地を購入する流れ

希望に合う土地が見つかったとしても、すぐに家を建て始められるわけではありません。土地を探し始めて、引き渡しを受けるまでの一般的な流れを紹介します。

土地を探す

まず住みたいエリアや希望条件の優先順位を決めて、予算に合う土地を探しましょう。インターネットで不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページを検索して、相場を把握しておくと、資金計画を立てやすくなります。

希望条件の優先順位が決まったら、不動産会社に希望エリアや条件を伝えて土地を紹介してもらい、担当者に現地を案内してもらいましょう。

希望の土地が見つからないときは、選択肢を広げるためにも複数の不動産会社に依頼するようにし、ハウスメーカーや建築会社へも土地探しもサポートしてもらえないか相談してみましょう。

NEXTの家では土地探しのサポートはもちろん、注文住宅も承っています。ぜひお気軽にご相談ください。

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買付証明書（購入申込書）の提出

購入したい土地が見つかったら、買付証明書（購入申込書）を提出します。不動産会社がフォーマット（ひな形）を用意しているので、相談しながら作成しましょう。基本的には、以下の内容を記載して、不動産会社経由で売主へ提出します。

• 購入希望価格
• 土地の詳細情報（所在地や面積・地目など）
• 手付金の額
• 購入希望者の氏名・住所
• 住宅ローン借入予定額・金融機関
• 住宅ローン特約の有無
• 土地の引き渡し日
• 書面の有効期限

ローンの事前審査申込み

ローンの事前審査を申し込みます。住宅ローンは、マイホームを購入する方への融資です。したがって土地のみをまず購入する場合は、基本的には住宅ローンは借入できません。建物が完成するまで（引渡し時まで）つなぎ融資を利用するか、土地先行融資を借りましょう。

土地先行融資とは、建物が完成していない状況でも借入れできるローンです。しかし金融機関によっては扱っていないため、複数の金融機関に相談しておくと良いでしょう。

売買契約締結・手付け金支払い

売買価格や引き渡し時期など、条件に折り合いがついたら、いよいよ売買契約を結びます。ローンの本申し込みは売買契約締結後にしかできないため、売買契約時にはローンの承認は下りていません。

万が一ローンが借入できなかったときは、契約を解除できるローン特約をつけて契約しましょう。

ローン本申し込み

売買契約を締結したら、ローンの本申し込みをします。申込時には収入を証明する書類や、不動産売買契約書・重要事項説明書の写しなどが必要になります。

ローン承認までに1～2週間程度かかるため、事前に必要書類について確認し、書類に不足がないように準備しておきましょう。

ローン契約（金銭消費貸借契約）

本審査が下りたら、ローンを借りるための「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を結びます。ローンを実行できる時期がいつ頃になるのか、金融機関に確認しておきましょう。

残代金決済・所有権移転（土地引き渡し）

ローンが実行できる時期に合わせて、残代金決済日を設定します。残代金決済日に実行されたローンで売買代金を支払い、土地の引き渡しを受けます。

固定資産税や都市計画税の納税義務者は、1月1日の所有者です。所有権を移転しても納税義務者は変更にならないため、残代金決済日に売主と買主で日割精算するのが一般的です。

土地の仲介を不動産会社に依頼した場合は、仲介手数料を支払います。仲介手数料は売買契約日に半額、残代金決済日に半額とするケースが多いですが、不動産会社によって支払い条件は異なります。実際の支払方法は、不動産会社に確認するようにしてください。

土地探しを成功させるポイントとコツ

最後に、土地探しを成功させるためのポイントとコツを紹介します。

資金計画を立てて予算を決める

土地探しを成功させるためには、綿密な資金計画を立てることが大切です。予算に合わない土地を購入してしまうと、建築費に十分な資金を充てられず、希望するマイホームを建てられなくなってしまいます。

また土地代の他に諸費用がかかり、建物の本体価格の他に付帯工事費も発生します。資金計画を立てる際は、信頼できる不動産会社やハウスメーカー・建築会社の担当者に相談すると良いでしょう。

土地の条件に対して優先順位を決めておく

残念ながら、希望条件を100％満たす土地を見つけることは難しいでしょう。希望条件に優先順位を決めておき、予算内でなるべく総合得点が高い土地を選ぶイメージで土地探しをしましょう。

何を重視するのか家族で話し合っておくと、土地探しをスムーズに進めることができます。例えば以下のような項目です。

• 駅や商業施設までの距離・利便性
• 住環境・住みやすさ
• 日当たり、風通しの良さ
• 土地の形・希望する間取りが実現できる
• 土地の広さ・間口の広さ
• 小中学校の学区内である・小中学校が近くにある
• 近くに公園がある・自然が豊か

現地へ複数回足を運んで現地を確認する

土地の購入は1度で決めず、現地へ何度か足を運んでから決めるようにしましょう。たとえば晴れている日と雨が降っている日では、印象や状況が異なることがあります。近くの川や水路が増水していないかなど、天候による違いもぜひチェックしてください。

他にも、小学校までの最短ルートと、通学路が異なることがあります。また車で走る場合と徒歩の場合では、利用するルートが異なることもあるでしょう。

渋滞が発生しやすい道路なのか、街灯が少なく夜間になると暗い道なのかなど、できるだけ異なる条件で確認しておくと、土地を購入してから後悔するようなことにならないでしょう。

• 晴れの日と雨天の日
• 昼間と夜間
• 休日と平日
• 小学校までの最短ルート・実際の通学路
• 徒歩ルートと車で走るルート
• 駅から最短距離のルート・買い物して帰る場合のルート

理想の建物プランが実現できるのかハウスメーカーに相談する

理想だと思う土地が見つかってもすぐに契約せず、かならず建築を依頼する予定のハウスメーカーや建築会社に相談してから判断しましょう。

土地の形や道路の幅、用途地域によって、建築できる床面積や建物の高さ（階数）は異なります。希望するプラン（間取り）が入るのか、担当者に相談してから購入るようにしてください。

ただし土地購入までに時間をかけすぎてしまうと、売却済みになってしまう可能性があるのも確かです。土地探しと注文住宅の打ち合わせは同時に進めるようにし、ある程度プランは作っておいてもらいましょう。

まとめ

土地探しを成功させるためにも、不動産に関する知識や、土地購入までの流れを把握しておきましょう。

福岡市内は利便性が高く、自然も豊富なため幅広い層から人気があります。希望する土地が見つからないときは、選択肢を広げるためにも不動産会社だけでなく、ハウスメーカーや建築会社にも相談してみましょう。

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